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Dopo la riconsegna, il conduttore paga il canone anche per tutto il periodo necessario alle riparazioni dell’immobile danneggiato

La terza sezione della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6596 del 7 marzo 2019, ha stabilito che, al termine del contratto di locazione, il conduttore che riconsegna l’immobile con gravi danni è tenuto a versare il canone anche per il periodo necessario alle riparazioni.

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Anche gli ex soci di una snc rispondono dei canoni di locazione non pagati dall’acquirente

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 15348 del 21.6.2017, ha stabilito che, in tema di locazione ad uso non abitativo, l’art. 36 della legge n. 392/1978 – che prevede la responsabilità sussidiaria del cedente dell’azienda, in caso di inadempimento del cessionario – si applica in via analogica anche al caso in cui il contratto di locazione venga trasferito, anziché mediante cessione o affitto di azienda, mediante la vendita integrale delle quote di una società di persone. Da ciò discende che gli ex soci cedenti restano obbligati nei confronti del locatore anche per i canoni maturati dopo la cessione. Ricorre, infatti, la necessità di assicurare al locatore, che non può opporsi al mutamento soggettivo del contratto, la conservazione della garanzia patrimoniale offerta dall’originaria controparte contrattuale.

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Il conduttore che recede anticipatamente è comunque tenuto al pagamento dei canoni di locazione semestrali, al di là di quando rilascia effettivamente l’immobile

Con sentenza n. 11778 del 12 maggio 2017, la sezione III della Corte di Cassazione ha stabilito che nel caso di recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma, della Legge n. 392/1978, l’effetto risolutivo della locazione si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, cosicché i canoni devono essere corrisposti sino alla scadenza del termine semestrale, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile.

Il conduttore potrà evitare il pagamento delle sei mensilità solo nel caso in cui risulti che il locatore abbia accettato la restituzione anticipata dell’immobile con rinuncia al preavviso minimo e ai relativi canoni di locazione.

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Il conduttore che recede senza rispetto del termine di preavviso è tenuto a corrispondente al locatore il canone sino al subentro di un nuovo inquilino o, comunque, per tutto il periodo di preavviso

Con ordinanza n. 9271 del 11 aprile 2017, la terza sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che, nel caso di recesso (ancorché per gravi motivi) da parte del conduttore dal contratto di locazione, senza il rispetto del termine di preavviso (nel caso di specie, sei mesi), l’accettazione del locatore all’anticipata riconsegna dell’immobile locato, con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto, non fa venire meno per il conduttore l’obbligo di pagare il canone per tutto il periodo di preavviso ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi.

L’accettazione della riconsegna dell’immobile non può essere interpretata come una manifestazione tacita della volontà di sciogliere consensualmente il rapporto di locazione.

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E’ nullo l’accordo tra locatore e inquilino che, in corso di contratto, prevede l’aumento del canone e non il mero aggiornamento dell’importo

Con sentenza n. 8669 del 4 aprile 2016, la Corte di Cassazione ha stabilito che deve ritenersi nulla la transazione stipulata in corso del rapporto di locazione, laddove essa non poteva avere altro scopo che consentire al locatore dell’immobile a uso non abitativo di lucrare un canone ben più alto di quello che gli sarebbe spettato secondo i criteri dell’art. 32 della legge 392/1978.

Il corrispettivo di detta operazione, infatti, era costituito dal timore del conduttore che il locatore potesse procedere in via giudiziale (peraltro sulla base di una disdetta nulla), dovendosi ritenere che le parti non abbiano voluto un nuovo contratto, bensì la mera prosecuzione di quello esistente con l’unica differenza costituita dall’aumento del canone.

Si tratta, dunque, di una transazione contraria a noma imperativa.

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Nulli gli aumenti “a scaletta” del canone di locazione commerciale

In tema di locazione commerciale, la Corte di Cassazione ha ribadito la nullità di accordi - molto frequenti nella prassi – che prevedono un aumento graduale del canone di locazione, in quanto elusivi del divieto posto dall’art. 79 della Legge sulle locazioni n. 392/1978. La Corte ha evidenziato che, per escludere l'intento elusivo del divieto di veri e propri aumenti del canone, occorre che vi siano elementi obiettivi e predeterminati da cui emerga che la previsione di un canone crescente nell'arco del rapporto sia finalizzato a mantenere integra l'originario sinallagma ovvero che diano contezza di una iniziale riduzione del canone. Resta da chiarire se tale divieto sia derogabile ai sensi della recente normativa sulle c.d. “grandi locazioni” introdotta con il decreto “Sblocca Italia” del 2014.

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Al proprietario dell’immobile occupato spetta il risarcimento anche in caso di locazione nulla

Il Tribunale di Taranto, con sentenza del 12.11.2015, ha stabilito che anche in caso di locazione nulla (nel caso, per mancata registrazione del contratto) il proprietario può ottenere il risarcimento per indebita occupazione.
Secondo la Corte, l’obbligo risarcitorio trova fondamento nell’art. 1571 c.c., secondo cui il proprietario ha diritto ad ottenere la “restituzione del godimento del bene concesso” , che si concretizza nella “restituzione del suo equivalente monetario”.
Di conseguenza, dalla nullità sorge il diritto in capo al proprietario, che pure ha concorso a determinarla, ad ottenere la restituzione del valore economico del godimento del bene concesso all’altra parte, ossia una indennità di occupazione.

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